你正在经历的事，法律其实早有说法——这篇把规则、步骤、坑点一次讲透。
情况紧急、案情复杂，或看完还有疑问？刘志勇律师在线，执业13年，☎ 13287858752（微信同号）
签了购房合同、付了定金首付，房价涨了房东想毁约不卖了——这是二手房纠纷的经典剧本。买方手里其实握着硬权利，这篇讲清楚怎么打。
房东毁约的两种打法
打法一：要求继续履行（要房）
房价上涨时首选。法律依据：合同合法有效，买方有权要求继续履行、协助办理过户。
前提：你具备购房资格、能付清余款。诉讼同时申请财产保全查封该房产——查住了，房东想卖给第三人都动不了。
打法二：解除合同+索赔（要钱）
不想再跟房东纠缠的：解除合同，拿回已付款+双倍定金或违约金+赔偿差价损失（房价上涨部分）。
选择技巧：违约金/定金和差价损失可择一主张，哪个高选哪个；约定违约金低于实际损失的，可请求法院调高。
时间就是胜负手
房东毁约的信号：拖着不办网签、不配合贷款面签、突然”配偶不同意卖”。出现即：
1. 立即书面催告（EMS留底）限期履行；
2. 火速起诉+保全查封——晚一步房子可能被转卖或抵押；
3. “一房二卖”的：已先行过户登记的第三方拿房，你只能索赔——所以动作必须快。
买方自己别踩的坑
1. 逾期付款：贷款迟放款别躺平，主动催银行留凭证，否则自己成违约方；
2. 跳过资金监管：私下把大额房款打给房东，风险自担；
3. 签约前没查抵押/查封/共有人：房子有抵押的要在合同里写清解押期限和违约责任；夫妻共同房产要双方签字。
合同必备的保护条款
□ 户口迁出期限+逾期违约金（学区房命门）□ 家具家电清单 □ 违约金明确且足够高（房价10-20%）□ 抵押解押安排 □ 交房条件（物业结清）。
中介责任
中介隐瞒房屋查封、抵押、凶宅信息的：可要求中介公司退佣+连带赔偿。居间合同和带看记录留好。
卖家视角：想违约的正确姿势
真有原因卖不了的：主动协商+足额赔偿换解除，比硬扛诉讼（继续履行+诉讼费+保全损失）划算得多。
写在最后
二手房纠纷胜负在速度和证据。房东有毁约苗头的，把合同和付款情况电话说一下，马上帮你启动对策。