卖方违约不过户，买方有两条路：要房子，还是要违约金

房价上行期，卖方坐地起价甚至干脆毁约不卖，是二手房纠纷里最典型的一类。合同里的违约金条款是根鞭子，但抽不抽得响，取决于你选哪条路、动作有多快。

一、两条路，不能同时走

路一，要房子：起诉请求继续履行合同，同时申请财产保全查封该房产。适合你确实还想买这套房的情形。拿到判决后可强制过户，违约责任另行主张。

路二，要钱：解除合同，要求返还已付款并主张违约金。适合你已经不想买、或者房子已被卖给第三人的情形。

这两条路在诉讼请求上基本是互斥的，所以在起诉之前就要想清楚，中途变更会白白拖掉时间。

二、继续履行：快，是唯一的诀窍

继续履行是违约责任的承担方式之一。

但这条路的敌人是时间。卖方”一房二卖”的时间窗口往往只有几周；一旦房屋已过户给善意第三人，继续履行基本落空，你只能转去要钱。

所以第一个动作一定是：尽快申请诉前或诉中财产保全，查封该房产。保全的先后顺序在很大程度上决定结果——先查封的赢。

三、违约金能要多少

合同约定了具体比例或金额的，从约定。约定过高的，卖方可以请求调减，法院按实际损失加预期利益综合衡量。

所以合同里那个比例，是起点而不是终点：既不是写了多少就判多少，也不是一定被砍掉一半。

四、定金和违约金，只能二选一

定金罚则的好处是不用举证你的实际损失——收了定金的一方违约，直接双倍返还。所以选择逻辑很简单：把两种主张各自的金额算出来，哪个高选哪个。但注意定金有 20% 的上限，超过部分不产生定金效力，那时就要回到违约金或损失赔偿上。

五、三个动作，按顺序做

1. 发出书面催告。一旦发现毁约苗头（拒接电话、拖延网签、反复加价），立刻书面催告并留存送达凭证。这是后续主张违约的前提。
2. 马上查房屋权属状态。确认房屋是否仍登记在卖方名下、有无抵押或查封，同时准备保全申请材料。
3. 算一次账，然后定路。在”要房子”和”要钱”之间做一次金额测算，选定后按该路径推进，不要中途反复。

六、买方最容易犯的三个错

• 只在微信里催，不留书面凭证。催告的证据形式很关键，口头催告事后很难证明。
• 只找卖方理论，不做保全。拖到房子被卖，再有理也只能要钱。
• 先算违约金，不算真实损失。违约金可能被调减，而实际损失（比如另购同地段房屋的差价）有时反而更高，两条都要算。

本文为一般法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见。