车位纠纷全解析：只卖不租、被占、人防车位——三种最坑的情况

车比房先到家的时代，车位的官司越来越多。三种最高发的坑，逐个拆。

坑一：小区车位”只卖不租”

物业挂个牌子：车位只售不租。没买车位的车，不让进。

规则：规划用于停放汽车的车位车库，应首先满足业主需要——出售、附赠或出租都可以，但”只卖不租”变相逼买，多数法院认定违反强制性规定。而且开发商出售车位给业主以外的人的，其他业主可以主张优先购买/承租。

实操：业主联名（人多才有分量）→ 向住建部门投诉 → 仍不解决的，诉讼确认”只售不租”条款无效，要求按市场价出租。

坑二：车位被别人占了

自己花钱买/租的车位天天被占。三步：

1. 找物业——物业服务合同里通常有车辆管理职责，物业有义务劝阻、协调，不作为的可以主张其担责

2. 拍照取证——占位车辆+时间，连续记录

3. 起诉占位人——案由是排除妨害，可以主张占用费赔偿。别自己上地锁、划车——从受害者变被告

坑三：人防车位的”买卖”

这是最大的坑。人防工程改建的车位，产权不属于开发商，不能买卖——只能转让使用权。花十几万”买”的人防车位，拿到手的其实是长期租赁。

三个衍生问题：

· “使用权限70年”？——人防车位租赁超20年的部分无效，法院已有多起判例

· 开发商卖不了实际转让使用权的，业主可要求退款

· 战时状态人防车位要无条件征用——买的时候没人告诉你这条吧

识别方法：看车库有没有”人民防空工程”标识、产权证载明的人防区域图。

顺带几句

· 车位产权过户要跟房产证配套，单独”合同+收据”的车位交易，将来卖房时一堆麻烦——买产权车位，必须过户

· 公摊车位（计入公摊面积的）属于全体业主，物业收的停车费去向应当公示——这笔糊涂账，业委会可以查

· 小区道路上的划线位——属业主共有，物业无权出卖